编者：近日，交通大学房地产与项目管理中心两位专家教授对上海公积金政策进行全面评述。
他们认为，公积金概念源自于新加坡，上海实施“拿来主义”已逾13年。在今天房地产市场进入健康发展和规范运作之时，上海公积金制度是否也能与时俱进，在不断借鉴新加坡成功经验的基础上，走出一条适合上海实情的拓展之路，让更多的中低收入家庭进入房地产租赁和买卖市场。
新闻：公积金新政有哪4条调整
上海市公积金管理中心规定2005年2月1日起微调部分住房公积金个人购房贷款政策，其中主要涉及四项内容：
（1）个人补充住房公积金贷款最高限额由先前的最高3万元调整为10万元；（2）取消贷款前住房公积金须累计缴存满2年的限制，只要借款申请人在申请贷款前6个月正常连续缴存住房公积金，即可取得住房公积金贷款资格；（3）调整住房公积金存储余额的倍数，若借款人受基本公积金缴存余额15倍的限制而贷不足10万元，则计算该条件的余额倍数放宽到20倍；（4）调整借款人计算还款能力的工资基数比例，将此比例由40％调整为50％。
上海是我国住房公积金制度的发源地，在当前房地产市场相关政策规定频繁出笼的时刻推出上述新规定，尽管公积金管理中心称是进行政策“微调”，但仍引起各方的密切关注。
解析：新政在哪两方面有利于购房者
可以看出新规定有两个关键点。
一是降低了个人购房成本。目前，公积金贷款利率5年内为3.78％（商业住房贷款为4.95%），5年以上为4.23％（商业住房贷款为5.31%）。假设按30年借贷和每月等额本息还款计算，利用20万元公积金贷款比全部用商业贷款，30年可以少付4.7万元左右；增加7万元的补充公积金贷款，每月可以少偿还45.61元，30年可少付16419.33元。尽管这个数字对高收入群体影响微不足道，但对普通市民来说还是相当可观的，绝对是个利好信息。
其次，新规定降低了购房者使用公积金贷款的门槛。申请贷款条件由正常连续缴存2年住房公积金降为6个月，这有利于就业时间较短，特别是年轻的购房家庭。另外在评估借款人还款能力和计算贷款总额度方面放宽了条件。
现状：上海公积金贷款状况如何？
上海于1992年5月开办了住房公积金贷款，在当时住房消费尚未全面启动、住房供应仍然十分紧缺的情况下，主要是为单位建房提供资金支持。
1997年以来，顺应住房消费需求的增加，个人购房贷款的发放量呈几何级数上升。到2004年8月底，全市参加住房公积金的单位有5.39万户、职工314万人、住房公积金累计归集额816亿元、累计发放住房公积金个人购房贷款662亿元。通过纯公积金贷款或与商业银行组合贷款，支持购房建筑面积6605.5万平方米，对本市住房金融体系和房地产业持续健康发展起到了重要的作用。
上海在健全公积金体制、规范制度方面做了大量工作。
1996年，市人大颁布《上海市住房公积金条例》，这是我国最早的有关住房公积金制度的地方法规。同时还出台了14个配套文件，包括1997年颁布的《上海市补充住房公积金暂行办法》，1999年颁布的《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》。在住房公积金的汇缴、转移、封存、提取、使用、计息、对账、财务核算等方面，率先推出了一整套规章制度。
反响：此次微调可能是个开始
上海公积金贷款新规推出以后，引起颇多猜测。
不少人认为，中低收入家庭有些处于下岗再就业状态，有些所在单位因效益不好而欠缴职工公积金，对他们来说，小的调整似乎也解决不了什么大问题。因此对于这部分家庭的住房问题，最终还是取决于综合性住房保障体系的建立，而住房公积金理应在住房保障体系中扮演关键性的角色。因此，有人建议应该研究、设计、制定一些专门面向低收入家庭的住房公积金政策。也有人认为，公积金贷款条件的放宽将引发新的住房需求，不利于当前通过宏观调控来抑制房价的总体思路。
今后一段时间，上海房地产市场还将高位运行，公积金政策调整是主管部门根据普通市民和当前市场需要，经过认真调研、积极应变的举措，从中长期来讲，政策的方向是积极的、正确的。
去年底市十二届人大常委会第十六次会议审议了《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》，上海住房公积金在提取、缴交比例、缴存对象等方面可能有重大突破。而新规的调整只是公积金政策调整的开始。
目前，我国已初步形成了房地产企业通过银行、信托公司和资本市场多方筹集资金的直接融资与间接融资并举的资金融通方式，和商业性住房金融———住房抵押贷款与政策性住房金融———住房公积金两种模式并存的住房金融制度。但随着商业银行住房信贷业务的蓬勃发展，住房公积金的政策的优势正在弱化，不少职工购房概念中，已经从过去的“不可或缺”转为“可有可无”。
因此，此次上海公积金贷款制度的调整，无疑能强化政策性住房金融体系，当然还有进一步作为的空间。北京住房公积金的贷款额度目前已放宽到40万元，信用等级为AAA的贷款人，在40万元贷款限额的基础上可以上浮30%，达到52万元。同其他政策一样，上海的住房公积金也需要根据形势变化的需要而不断调整。
建议：公积金制度扩大涵盖面
目前我们从新加坡公积金制度中只借鉴了住房金融与住房保障的部分，实践表明，这种单一的住房公积金作用有不少缺陷。
首先，尽管企业承担了包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等在内的社会保障基金支出（据统计上海企业社会保障支出约占职工工资的40%左右），但这些基金分散在不同的账户中，由不同部门管理。一方面管理成本较高，另一方面单项基金因数额不足发挥作用有限。还有，各种保障基金使用灵活性受到限制，职工在不同时期对住房、医疗、养老的需求是不一样的，这就难以根据需要进行集中使用或调剂，造成资金的紧缺或闲置。再则我国社会保障基金现行运作模式不能很好地达到激励机制与社会保障功能的兼容。住房公积金实行的是个人账户模式；而养老和医疗保险实行的是社会统筹与个人账户相结合的模式，但政府推行的“统筹模式”可能会导致基金管理上不规范行为泛滥，在实际操作中也受到企业和地方的抵触。目前我们的养老、医疗和失业保险本质上还是现收现付，这样扭曲了经济运行中积极的激励机制。
对此，很多专家学者曾呼吁应将住房公积金、医疗保险金、养老保险金、失业保险金等进行统一管理，建立类似新加坡的公积金制度。尽管这项政策涉及到不同部门的利益，实施难度很大，但应该作为理顺我国的社会保障体系而努力的一个方向。
另外，住房公积金制度作为政策性住房金融支柱，必须区别于商业银行的商业住房贷款，建议尽快允许公积金用于支付购房首付款；公积金增值资金使用方面，可以出台允许用于配套商品房、公共出租住房的建造等政策。还有，如果使用部分公积金对符合条件的商业贷款贴息，或者推出住房公积金贷款资金信托产品、住房公积金贷款证券化，则可以通过倍增效应使公积金在普通市民的住房消费中发挥更大作用。相较而言，目前贴息的可操作性更强。1998年，上海市个人住房公积金贷款供不应求，政府曾经果断决策用城市住房基金贴息，满足了职工的贷款需求，这就是一个很好的例证。
新闻背景
上海于1991年借鉴新加坡的成功经验，在我国率先建立起住房公积金制度。
当时主要是考虑到财力和各项制约因素，职工工资不可能迅速大幅度提高，只能通过长期积累才能解决住房问题，为此推出公积金制度。根据规定，住房公积金的一半从职工工资中提取，同时由单位为职工缴存另一半。
1992年以后，住房公积金制度在北京、天津、江苏等地逐步推开。此举标志房改进入以新筹资金为主、转换资金为辅以及增加住房供给为主、抑制住房需求为辅的改革战略时期。
从全国范围来看，大致经历了1991年5月-1994年6月试点阶段；1994年－1996年8月建立阶段（除西藏、台湾外的其他省、自治区、直辖市相继建立了住房公积金制度）；1996年8月-1999年8月发展完善阶段；还有1999年4月之后依法规范管理等四个阶段。
在法规方面，相继有1996年8月经国务院批准，国务院办公厅转发国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》；1999年4月3日国务院发布《住房公积金管理条例》；2002年3月24日公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》等政策。
目前，住房公积金制度已在我国普遍建立。至2003年9月底，全国累计归集公积金5016亿元、归集余额3467亿元；职工因购建住房和退休等累计支取公积金1549亿元；累计发放个人住房委托贷款2075亿元，个人住房委托贷款余额1375亿元，占归集余额的40％，支持276.4万户职工家庭购建住房。公积金无论是归集量还是使用情况，一般与各地社会经济发展相对应。个人住房贷款作为住房公积金的主要使用方向，在许多城市还处于起步阶段，而上海已出现个人住房公积金贷款供不应求的局面，因此，住房公积金发展不平衡性比较明显。
小资料：新加坡公积金政策
新加坡公积金制度始建于1955年7月。
当时的新加坡仍属英国殖民地，人均国民收入只有300美元，工人失业率达13.5%，约40%的居民居住于贫民窟，并且缺乏必要的社会保障体系。1955年到1968年，新加坡公积金唯一使用方向就是养老保险。
1968年后，为配合全国推行的“居者有其屋”计划，政府允许公积金会员动用存储的公积金购买政府组屋，从此，公积金正式进入个人住房领域。
1981年，新加坡推出中央公积金的住宅产业计划和家庭保障计划。1984年又推出公积金的保健储蓄计划。1986年再次推出公积金的非住宅产业计划。此后，不论是政府兴建住房还是个人购买住房，其资金主要来源于公积金。1989年，政府继续扩大公积金应用方面范围，还推出公积金教育计划。1997年，推出公积金投资计划。
目前新加坡公积金制度已扩展到住房、医疗、教育、保险、投资等各个方面，成为新加坡社会保障体制的核心部分，这也是新加坡社会经济发展最成功的经验之一。
今天，新加坡的住房所有率已达90%以上，人均住房面积20平方米以上，是世界上住房问题解决得最好的国家之一。
目前新加坡个人公积金账户分成三个户头：普通、医疗和特别户头。医疗户头储蓄可用来支付住院费、手术费和获批准的医药保健费，特别户头储蓄作为养老及应急之用，其他购房、购买保险、投资、支付教育费用等则由普通户头支出。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息；而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
