买卖二手房本应该是一件双方都开心的事情，但由于市场的变化较大，常常引起双方的心理期待也会发生失衡，加上对相关政策的不理解，出售方也常常和买家发生矛盾，以至闹上法庭。之前，记者曾对带租转让、期房交易的两则案例进行了解读，引起读者的关注，本期我们精选了几则有关违约、违章搭建等二手房交易中的典型案例，请静安法院的李鸿光法官从不同角度对二手房交易中产生矛盾的方方面面进行具体分析，以期给即将进行二手房交易的朋友参考。
有违章搭建房：拆了才能卖
二手房买卖市场上，一些挂牌交易的老式房屋中，有些存在违章搭建。相关职能部门对此早有规定，对待有违章搭建的房屋，只有全部拆除才能上市交易。2004年底，有一起挂牌出售的二手房，因违章搭建导致房屋买卖“搁浅”，法院判决房东返还买房人定金5万元。
案例：郑先生名下拥有本市南阳路某号三层租赁使用房，郑先生在晒台上，另行擅自搭建房屋一间。2004年7月，郑先生委托沪上一家房屋中介公司，转让该房屋的租赁使用权。朱女士从中介公司得知该房屋的转让信息，实地考察了该房屋，她对房屋中由晒台改建的大卫生间尤为满意。
7月9日，朱女士与中介公司签订了《购房意向书》，约定：朱女士有意根据意向书所列购房条款，购买该房源，并支付意向金5万元，委托中介公司与郑先生洽谈，若卖方郑先生接受她的条件并在意向书签字，朱女士同意中介将上述意向金转付郑先生，而无须另行通知她本人。在意向金一经卖方郑先生签收，即转为购房定金，双方在3天内再签署买卖合同。当天，郑先生在该意向书上签字，并收到朱女士支付的购房定金5万元。
数天后，朱女士没有接到中介公司签订该房屋买卖合同的通知，再次去看了看要买下的房屋，却发现晒台上搭建的房屋已拆除，遂向中介公司提出不愿购买该房屋了。8月10日，朱女士一纸诉状把郑先生和中介公司一块告上了法庭。她说，郑先生与中介公司串通一气，隐瞒出售房屋晒台搭建的卫生间属违章搭建，在收取了5万元定金后又拆除了违章搭建，使房屋面貌与看房时完全不同，不可能依照原承诺继续交房，故要求双倍返还定金10万元，中介公司承担连带责任。
法院认为，朱女士在签订《购房意向书》前，与家人实地看过了该房屋，应当知道晒台搭建属于违章建筑。凭生活经验也应当知道房屋总使用面积，明显高于意向书所列出所售房屋面积。双方在这起房屋买卖过程中，均有一定过错，交易不成，并非因一方违约造成，不适用定金罚则，遂作出归还买房人定金的判决。
法官点评
市中心那些老式房屋违章搭建的不少，违章搭建在成交买卖前，要受到主管部门对违章须拆除的限制。作为参与此类二手房买卖的购买者，一定要多留一个心眼，若有疑问还可去当地的物业公司了解，绝不能贸然就签下合同或意向书。而作为中介公司，在促成房屋买卖交易时，尽可能地向买房人交底，免得无故染上不必要的官司。
卖房合同无妻子签字依然有效
支付了35万元的房款之后，乐女士却碰上了对方反悔，迟迟不协助她办理产权证的尴尬局面。对方理由是未在合同上签字的妻子对卖房之事不知情，因为房子属于夫妇两人，妻子不同意出售合同即无效，乐女士于是将原房东夫妇俩告上法庭，要求判令对方协助她办理产权过户手续，法院最终对卖家妻子不知情之说不予认可，支持了乐女士的诉请。
案例：2002年7月下旬，乐女士与史先生及中介公司签订了《房屋权属转让预售合同》，该合同约定史先生夫妇将该房屋权属转让给乐女士，乐女士则分3次，将35万元支付给史先生夫妇。交房日期为2002年12月30前，乐女士入住进行装修。待乐女士产证办妥取得房产证时，房款全部付清，取证时间为2003年年内。在该合同上，只有乐女士和史先生的签名盖章和中介公司的公章。之后，乐女士共支付了房款35万元。
2002年12月20日，史先生把该房屋的用户手册、使用说明书和《上海市新建住宅质量保证书》交给了乐女士，乐女士在交纳了维修基金和管理费并取得钥匙后，对该房屋进行装修后入住。2003年12月末，中介公司通知乐女士，可以办理产权证，但史先生得到消息后，却拒绝协助乐女士办理，于是乐女士一纸诉状告到法院，她认为售房合同应受法律的保护，要求判令史先生夫妇协助办理房屋产权证的过户手续。
史先生夫妇则称，房屋的权利人属于夫妇两人，那么房屋转让势必应征得夫妇俩共同同意。可在与乐女士所签订的《房屋权属转让预售合同》上，只有史先生的签名盖章，该转让房屋行为是在妻子毫不知情的情况下签订，那么该份房屋转让合同应属无效。法院认为，共有房产的转让应经得所有人的同意，该《房屋权属转让预售合同》上，虽只有史先生签名盖章，乐女士装修使用该房屋，史先生妻子很长一段时间里一直没有提出异议。使人有理由相信转让该房屋，史先生的代理权有效。最终法院对史先生夫妇声称妻子对房屋转让不知情，判决不予认可。
法官点评
出售属于夫妇两人的房产，应该是每个产权人意见一致。在交易之后出售一方以不知情反悔，如果没有足够的证据是难以被法院认可的。买家在遇到明显是上家违约时，要懂得维护自己的合法权益。
卖房反悔：支付惩罚定金25万元
买卖二手房岂能儿戏，赵先生因急需资金决定出售房屋，却在定下协议书后反悔，最终被告上法庭，并被判支付下家违约金25万元。赵的结局，对那些思想准备不充分、卖房随意收取定金的人来说，无疑是一付清醒剂。
案例：2004年3月，赵先生因急需周转资金委托一家房产中介商，将自己名下的房屋挂牌出售。沈先生看中了这套房屋，3月15日，双方签订了《协议书》，确认由沈某出资290万元的总价款购买该房屋。为此，沈在2天内就支付了房款29万元，其中25万元为购买定金，同时约定若违约需双倍返还定金50万元。
此后，赵对卖房之举反悔，不愿履行该二手房的买卖合同。5月10日，沈向赵发出《通知书》要求解除《协议书》，并要求双倍返还定金50万元及已收房款4万元。当日，双方解除了《协议书》，沈先生收到对方退回的29万元及中介商转交的意向金2万元。由于赵没有双倍返还惩罚定金25万元，沈先生于是将赵告到法院。
法院认为，赵先生推翻了原先准备出售的二手房的合同，构成了违约在先，沈先生有权追究赵某的违约责任。放弃权利必须明示，双方虽然解除了二手房的买卖合同，但双方没有涉及到违约责任的承担问题，不能视为沈先生的放弃，遂作出赵支付违约金25万元的判决。
法官点评
在二手房买卖中，上家收了定金签了协议，就应该开始承担责任。收定金签协议，千万不能随意，否则，承担违约责任时双倍返还定金是免不了的。
买方也同样应该引以为戒。付出了定金如果反悔，也是要受到协议或合同的约定承担违约责任的。
谨防伪造产权证卖房骗取定金
利用伪造的房屋产权证，骗取欲购房者签订《上海市房地产买卖合同》，再骗取7万元定金后扬长而去。虽然骗子最终被公安机关抓获归案。但购房者在二手房市场上还得多长个心眼，对中介公司和买家来说，对房产证进行验明正身还是必须的。
案例：家住本市延平路某号一处使用权房屋的叶某，囊中羞涩却突发灵感，2004年3月的一天，花了200元叫马路流动贩子，伪造了自家房屋的产权证。拿到伪造的产权证后，叶某又找到了房产中介，要求挂牌出售自家的房屋。房产中介也曾多次陪同他人，前往叶某家中看房。4月8日，经房产中介斡旋，叶某与郑某夫妇签订了产权房转让协议，叶某收取了定金1万元和预付房款6万元之后便持款逃离了住所地，终日在外大肆挥霍。
迟迟不见叶某身影的买家，找到了房产中介，中介公司才觉得大事不妙，经咨询了有关部门，方知产权证是伪造的。
法官点评
虽然伪造产权证的叶某已被绳之以法，但买房人和中介公司都应该从中吸取教训，对产权证进行核查还是买卖二手房前必须的程序。
